第1种观点: 不适用,在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。一、非法处置查封财产罪的规定是什么《刑法》第三百一十四条隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。人民法院对有前款规定的行为之一的单位,可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。在民事诉讼中,查封是一种临时性的执行措施,是将作为执行对象的财产贴上法院的封条不准任何人擅自处理和移动。查封的目的在于促使被执行人履行生效的法律文书所确定的义务,以实现申请人的权利。查封的财产,可以由义务人自行保管。扣押也是一种临时性的执行措施,是把被执行人的财产运到一定的场所,不准被执行人对该财产使用和处分。扣押的财产一般是便于移动的物品。在民事诉讼中,人民法院一般应妥善保管所扣押的财产,也可以交由有关单位或个人保管。冻结主要是针对被执行人的存款而采取的一项执行措施,是指人民法院在进行诉讼保全或强制执行时,对被执行人在银行、信用合作社等金融机构的存款所采取的不准提取和转移的强制措施。冻结的目的,在于确保执行文书所确定的权利的实现,督促义务人及时履行执行文书所确定的义务。隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产,这种行为是针对已由法院采取财产保全或其他限制处分权的执行措施的财产所为的,势必妨害生效裁判的执行。因此,对于这类行为,属于妨害民事诉讼的行为,应依法给予民事制裁,构成犯罪的,应依法追究其刑事责任。二、房产查封后可以出租吗?不可以出租。房屋被查封总是因为一些特殊的原因造成的,虽然在做出处理之前,公民还对被查封的房屋想有所有权,但此时相当于是冻结了对该房屋的处分权的,因此房屋被查封后一般就不可以再将房屋出租给他人使用。房屋被查封后,一般不能对外出租了。查封就是指检查后贴上封条,不准动用,民事诉讼中,财产保全比较常用的一种。查封是我国各级法院在民事案件执行过程中不可缺少的执行方式,查封期限并不是随意而为的,是要遵照相关的法律规定的。查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的,人民法院可以指定被执行人负责保管;不宜由被执行人保管的,可以委托第三人或者申请执行人保管。由人民法院指定被执行人保管的财产,如果继续使用对该财产的价值无重大影响,可以允许被执行人继续使用;由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的,保管人不得使用。
第2种观点: 法律分析:司法拍卖的房屋已租赁按照以下方式处理:1、租赁期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;2、租赁在拍卖后,因法院拍卖致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同。法律依据:《中华人民共和国民法典》 第七百二十四条 有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;(二)租赁物权属有争议;(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
第3种观点: 买卖不破租赁应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在例外。如“先抵押,后租赁”,不适用“买卖不破租赁”原则。基于物权优先原则,抵押权作为担保物权先于租赁权设立,不论租赁权的性质是属于债权或是物权(学术界目前尚存在争议),都应当先保证抵押权人权利的优先实现。由于民法典规定的实行抵押权的常见方式就是抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产,那么,上述“不得对抗已经登记的抵押权”的含义就应当包括抵押权的存在以及抵押权的实行,相应地,经由拍卖、变卖方式取得抵押财产所有权的受让人当然也应在租赁关系不得约束的范围之内,否则,其合法权利无从保护。此外,根据实践案例分析,除非受让人对拍卖房屋附带租约明知,房屋评估价格也充分考虑了附带租约,并且受让人同意继承原租赁合同,在此基础上,受让人应继续按照原租赁合同履行,否则该租赁合同对新的受让人不发生法律效力,受让人有权要求承租人返还该房屋。一、法院资产拍卖流程1、评估价格评估价格是拍卖的前置程序。对评估结果,法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告。当事人对评估结果有异议的,可向法院请求复议,法院再要求评估机构进行复议。2、作出强制拍卖的决定价格评估完成后,法院可组织执行双方当事人协商,按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。法院应根据被执行人财产状况,和被执行人的信誉程度,依职权做出决定。如准许,被执行人自行变卖,应给其10日以内的时间,同时,法院在得款后,才能将查封财产予以解除查封,确保申请人的合法权益得以实现。3、确定和委托拍卖机构4、发布公告与展示标的5、确定拍卖保留价6、举行拍卖会7、确认拍卖结案。